Regularización de una pequeña propiedad raíz

Regularización de una pequeña propiedad raíz

1. ¿CUAL ES LA NORMATIVA APLICABLE?

LA NORMATIVA PERTINENTE PARA REGULARIZAR LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ  ES EL DECRETO LEY 2695 DEL MINISTERIO DE TIERRAS Y COLONIZACIÓN Este fija las normas para regularizar la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio de ella  

ES REGAMENTO 541 DEL MINISTERIO DE BIENES NACIONALES: Este busca fijar normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y constituir el dominio sobre ella.

  1. PORQUE ES IMPORTANTE REGULARIZAR LA PEQUEÑA PROPIEDAD RAIZ.

La posesión material sin dominio se da mucho en el centro y el sur del país, ya que se hacen muchas compraventas sin realizar la tradición, es decir, sin la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, pues en Chile para que se transfiera el dominio de un inmueble se debe realizar  la respectiva inscripción. Así nuestro Código Civil en diversos artículos como 686,  702 inciso final, 724, 696,730, 728,2505 y 924 señalan la importancia de la inscripción y sólo ella otorgará el dominio del inmueble.

Además por factores sociales, pues las personas a veces no tienen el conocimiento necesario para saber si son verdaderos dueños o no, ya que creen que el sólo hecho de firmar una escritura pública de compraventa en notaría los hace tener la calidad de dueño y eso no es así.  Por eso que se  hace necesario regularizar la propiedad.

Por tanto es súper importan te regularizar el bien raíz también debemos señalar en este punto es que existen muchos beneficios que otorgan ciertos instituciones del Estado en cuanto a subsidios y para postular a esos subsidios es necesario ser propietario.

Para mejorar  la productividad: La productividad del país es importante y lo que se buscaba con este decreto ley que los poseedores material que carecen de títulos o los tiene imperfectos, puedan optar  a beneficios estatales para subsidiar   inda sercotec. Sólo podrían optar a estos beneficios a través de la inscripción.

Señalar que uno de los grandes temas es la libre circulación de los bienes que es un principio de la legislación civil, ya que el hecho de ser poseedor material  de un inmueble y no poder transferirlo puede traer situaciones complejos por un largo tiempo y por eso es necesario regularizar esta situación.

Otro factor es la certeza jurídica: El hecho de no saber  si una persona es verdadero dueño porque tiene sólo la posesión materia genera complejidades al momento de la inversión porque no se  pueden hacer mejoras, construcciones,  transferencias ni garantizar  frente a eventuales prestamos con la Banca.

  1. EN TERMINOS SIMPLES COMO OPERA EL PROCEDIMIENTO QUE INDICA EL DECRETO LEY?

Sabiendo que este procedimiento es administrativo, es la propia autoridad administrativa quién está facultada a través de la resolución exenta C que  ordena la inscripción de los predios a nombre de sus poseedores materiales siempre que cumplan los requisitos establecidos en el mismo decreto ley. La justicia interviene sólo de manera subsidiaria cuando existe una legítima oposición de la inscripción.

En resumen, tenemos una persona que tiene la posesión material, es decir irregular,  luego pasa a inscribirse en el registro de poseedores irregulares, luego pasa hacer un poseedor regular, esto es que a se inscribe la resolución C en el Conservador de Bienes Raíces y finalmente trascurrido dos años desde la inscripción y no se hubiese opuesto algún tercero en dicho periodo, podrá ser propietario del bien inmueble regularizado.

  1. A QUE BENEFICIOS PUEDE OPTAR EL POSEEDOR REGULAR?

Acceder a beneficios sociales como la pavimentación de calles, casetas sanitarias, urbanización, asistencia crediticia de INDAP, SERCOTEC, subsidios habitacionales, forestales, agrícolas, de riego etc.

  1. LAS NORMAS DEL DECRETO LEY A QUE TIPO DE INMUEBLES APLICA?

El artículo 7 de del decreto ley señala que son aplicables a todos los bienes inmuebles de la república, ya sea urbanos como rurales, sin embargo hay excepciones como en todo orden de cosas

Esto lo señala el artículo 8 que dice: no obstante el artículo anterior, no será aplicable este artículo, terrenos ubicados en poblaciones declaras en situación irregular, a tierras indígenas, terrenos ubicados en Isla de Pascua, inmuebles fiscales etc.

Sin perjuicio la autoridad podrá mediante resolución fundada, autorizar que se pueda aplicar esta ley frente a diversas situaciones. Quieres saber más contáctanos.

  1. CUALES SON LOS REQUISITOS PARA OPTAR A LA REGULARIZACIÓN DE UN INMUEBLE BAJO ESTE DECRETO LEY?

6.1 Estar en posesión de Inmueble, por el solicitante con ánimo de señor y dueño, o por un tercero a su nombre (arrendatario). En forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante 5 años, a lo menos.

6.2 Acreditar que no  existe  juicio pendiente en su contra en donde se discuta el dominio del predio.

  1. CUALES SON LAS ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO?

Si quieres saber más contáctanos y te ayudaremos

  1. SE PUEDEN REGULARIZAR TERRENO DE MENOS DE 5000 METROS?

Si se puede se debe realizar trámites previos para comenzar tu regularización.

  1. CASOS PRÁCTICOS.
  2. Juan que es agricultor está en posesión material, sin inscripción y sin rol de un inmueble rural de una superficie de 2000 metros aproximadamente y lleva 40 años en posesión, En este predio sólo siembra y viene de su abuelo en las mismas condiciones.

Otro dato sólo tiene un plano del predio porque viene de la reforma agraria. Los vecinos reconocen que el predio es de don juan. El hecho es que no puede optar a subsidios de regadío y agrícolas

Juan podrá a través del Decreto ley regularizar su inmueble? Claro que se puede

Nosotros te podemos asesorar  para realizar tu regularización.

  1. Javier compra derechos respectos de un predio de 1500 metros cuadrados que no tiene un rol y tampoco un plano, en la zona costera de la séptima región, sólo tiene conocimiento que de la persona quien cedió derechos era dueño anterior de un macrolote. El dueño primitivo sólo le entrega hitos en donde debe ubicar la superficie señalada. Puede regularizar a través del decreto ley?

Si puede, cómo se podría realizar? Nosotros te podemos ayudar.

Orden de Embargo en Chile

Orden de Embargo en Chile

ORDEN DE EMBARGO EN CHILE: ¿EN QUÉ CONSISTE?

La orden de embargo en Chile es un proceso que está regulado por los artículos 434, 437, 438 y 442 del Código de Procedimiento Civil. Si quieres conocer todos los detalles legales, continúa leyendo.

 ¿Qué es la orden de embargo?

 Para entender este conjunto de normas, primero debemos aprender a diferenciar qué es y qué no es un embargo. Seguramente, has escuchado esta palabra antes -y, por causa de las producciones dramáticas- erróneamente crees que se trata de alguien que de manera sorpresiva se llevará todos los muebles de tu casa sin dejarte nada.

 

Para empezar, un embargo consiste en una etapa procesal, la cuál tiene algunos pasos antes de llegar a este punto. A continuación, te explicaremos el proceso completo.

 

Orden de embargo en Chile: ¿cuándo ocurre?

 

Deuda impaga

Lo primero que debe acontecer, lógicamente, es no haber pagado tus deudas. Sin embargo, no basta con dejar de pagar una sola cuota, sino que tiene que haber ocurrido una mora constante, la cuál debe estar estipulada en el contrato para determinar cuándo tu acreedor iniciará acciones legales. Por ejemplo, es muy común que algunas casas comerciales inicien una demanda por deudas a partir de la tercera cuota impaga.

Demanda por cobranza

Si no has pagado tus deudas y llegó el plazo determinado, tu acreedor tiene la facultad de recurrir a un tribunal de justicia declarando la deuda expresando el monto total. Cuando esto sucede se te enviará un requerimiento de pago. Si no cancelas lo que debes, tiene lugar el embargo.

Embargo

Como te contábamos anteriormente, la ley del embargo no es tan dramática como ocurre en la ficción. Primeramente, debe ir a tu domicilio un ministro de fe para tasar los bienes, y estos únicamente deben ser los suficientes para cubrir tu deuda. Por lo tanto, borra de tu cabeza esa imagen de vivienda vacía. Por lo demás, no todos los bienes son embargables, de manera general no se pueden embargar los muebles de tu pieza, comedor y cocina, entre otros.

 

Además, tienes 4 días hábiles después de la notificación de la demanda para contestarla y poner una excepción para argumentar por qué esta no procede, la cuál debe ser presentada por un abogado que lleve tu caso.

 

Otro punto importante por el cuál puede que necesites la defensa de un abogado es para presentar una tercería de bienes para evitar que embarguen tus pertenencias para cubrir las deudas de otro. Esto es común que ocurra, ya que cuando los acreedores demandan, todo el proceso legal cae sobre la dirección de domicilio notificada por el deudor, incluso si ya no vive allí. De no haber actualizado su dirección particular, la demanda de embargo podría caer sobre su dirección anterior.

Retiro

Luego de 10 días de haber sido concretado el paso anterior, en el cual se especificaron cuáles son los bienes que cubrirán la deuda, el acreedor tiene la facultad de proceder al último paso: el retiro. Esto quiere decir que tus bienes serán retirados para pasar a un posterior remate y con el dinero recaudado cubrir tu deuda.

 

QUÉ HACER FRENTE A UNA DEMANDA POR DEUDAS?

¿EN QUÉ CONSISTE LA DEMANDA POR DEUDAS?

Una demanda por deudas es la petición formal que realiza un acreedor a un tribunal, declarando que una persona le debe una determinada suma de dinero. El tribunal tiene la facultad de tomar medidas contempladas por la ley, como embargar y rematar los bienes del deudor.

ETAPAS MÁS COMUNES FRENTE A UNA DEMANDA POR DEUDAS:

1.- Requerimiento de pago: Es la solicitud de pagar la deuda que hace el receptor judicial al momento de notificar la demanda; y en caso de que el deudor no pague, procederá a embargar bienes suficientes que cubran el monto de la deuda. Si la demanda se notifica por cédula, el receptor dejará citado al deudor para ir a pagar a un lugar, día y hora específicos, generalmente en la oficina del receptor.

 

Tipos de notificación por demanda

-Notificación personal: Se realiza por el receptor estando frente a frente con el deudor, al cual se le entrega copia de la demanda y resoluciones del Tribunal en el cual se demandó.

-Notificación por cédula: El receptor, después de asegurarse que se encuentra en el domicilio correcto y que el demandado se encuentra en el lugar del juicio, procede a dejar en la puerta del domicilio del deudor la copia de la demanda y las resoluciones del Tribunal en el cual se demandó.

 

2.- Contestación de la demanda: El abogado que defienda al deudor podrá oponer excepciones y/o argumentar razones por las cuales la demanda de la empresa no se justifica o no es conforme a la Ley. Para ello tiene un plazo de 4 días hábiles contados desde el requerimiento de pago.

 

3.- Embargo: Es el ejercicio del receptor judicial de ir al domicilio del deudor, anotar cuáles son sus bienes y ponerles un precio de venta a fin de evaluar cuáles se irán a remate. Debe entregar copia de esta lista de bienes al deudor. En esta etapa el receptor no se lleva los bienes, solo hace un inventario.

 

4.- Tercerías: Luego de recibir una notificación y el embargo (Anotación de bienes), se debe presentar una tercería, que acredite que los bienes no le pertenecen al deudor. ”Esto se realiza antes de que retiren los bienes”.

Tipos de tercería

-Tercería de dominio: Un tercero acredita a través de documentos legales, que el bien o propiedad está a nombre de él y no del demandado (Certificados, boletas, facturas, etc).

-Tercería de posesión: Un tercero puede acreditar gracias a testigos, que las cosas notificadas para el embargo son de él y no del demandado.

 5.- Retiro de los bienes: Procedimiento que consiste en sacar los bienes del deudor desde su domicilio a fin de trasladarlos al lugar del remate. Esta gestión también es realizada por el receptor judicial.

6.- Remate de los bienes: Procedimiento consistente en la venta de los bienes al mejor postor, con la finalidad de que el dinero que se obtenga con la venta pueda pagar las deudas a la empresa acreedora.

 7.- Liquidación del crédito: Etapa en la cual el Tribunal determina el monto exacto en pesos que el deudor deberá pagar al acreedor, luego de existir sentencia definitiva en el juicio, y de haber sido vendidos los bienes del deudor. Este monto incluirá el capital adeudado, con los intereses respectivos y las costas del juicio.

Hay que tener en cuenta que los procedimientos judiciales de cobranza ante los Tribunales Civiles demoran varios meses entre todas sus etapas, por tanto, los efectos de una demanda, incluso si se gana el juicio, no son inmediatos o instantáneos.

 

DERECHOS DEL DEUDOR FRENTE A LA DEMANDA

-La notificación debe ser legal y comunicada debidamente.

-Las demandas no se notifican por cartas, por correo electrónico, por mensaje de texto ni por teléfono, sino sólo por un receptor judicial que deje copia de la demanda y resoluciones del Tribunal.

-Tienes un plazo de cuatro días hábiles para oponerte a la demanda y acudir a una defensa de un abogado a tiempo

-En el juicio tienes derecho a presentar pruebas (Ej: De deuda inexistente, una deuda pagada parcial o totalmente, de que no eres el deudor, etc)

Esta demanda no significa el logro del juicio del acreedor, ya que esto se sabrá cuando se dicte la sentencia definitiva, lo cual ocurre en un tiempo muy variable.

Te aconsejamos que apenas se produzca la notificación judicial de la demanda, te asesores con nuestros abogados expertos a fin de procurar una adecuada defensa contra la empresa demandante. En estos casos es necesario actuar a tiempo e informado(a),  frente a cualquier consulta no dudes en hacer clic a continuación.

Reforma Modernización Tributaria.

Reforma Modernización Tributaria.

Ley N°21.210

Los contribuyentes acogidos al régimen 14 A) o 14 B) al 31 de diciembre de 2019, se entenderán incorporados de pleno derecho en el nuevo régimen del número 3 la letra D) de artículo 14 vigente al 01-01-2020, en caso de cumplir sus requisitos.

¿Para quiénes está dirigida esta Ley?

a. Excepción: aquellos que no cumplan los requisitos de la letra D) del artículo 14 (Régimen Pro-Pyme), quienes deberán incorporarse al Régimen Semi integrado del Art. 14 A) b. Si cumplen con los requisitos del artículo 14 D, opcionalmente pueden acogerse al N°8 del mismo artículo 14 D (régimen de transparencia) o al artículo 34 de la LIR (renta presunta). c. Deben dar aviso al SII entre el 01 de enero al 30 de abril de 2020. (Por COVID se extenderá plazo debido a la prolongación de la pandemia, hasta 30-09-2020* Mediante Decreto Supremo N° 420 de 30 de Marzo de 2020).

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DE ACUERDO AL ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO TRANSITORIO N° 1:

Las empresas acogidas al régimen establecido en el artíclo 14 ter letra A de la Ley sobre Impuesto a la Renta, vigente al 31 de diciembre de 2019, que cumplan con las condiciones para acogerse al número 8 de la letra D) del artículo 14 de la Ley sobre Impuesto a la Renta vigente a partir del 1 de enero de 2020, se entenderán, a partir de dicha fecha, acogidas de pleno derecho al régimen que establece dicho artículo 14 letra D) número 8, es decir, transparencia.

¿Quieres saber cuáles son los requisitos para optar a este régimen?

Hay que distinguir lo siguiente:

REQUISITOS AL INICIO DE ACTIVIDADES.

Capital efectivo aportado al inicio de actividades menor a 85.000 UF, considerando el valor de la UF del primer día del mes de inicio de actividades.

REQUISITOS PARA QUIENES YA HAYAN INICIADO ACTIVIDADES

  • Promedio anual de ingresos brutos percibidos o devengados, de los tres últimos años comerciales anteriores al ingreso al régimen no superior a 75.000 UF y que mantenga dicho promedio mientras se mantenga en el régimen (Se considera la UF del último día del ejercicio respectivo). Que se promedie el ingreso devengados será producto si tiene relación la empresa en análisis con una empresa relacionada del régimen semi-integrado 14 A.
  • Con todos los ingresos brutos de un ejercicio no podrán exceder en ningún caso a 85.000 UF.
  • Para la determinación del límite máximo de ingreso, se deben considerar ingresos de operaciones habituales, es decir, se excluyen ingresos por ganancias de capital o por venta de activo fijo. Ni el IVA ni otros impuestos adicionales se pueden considerar, es decir se excluyen de este cálculo.

Cómputo del límite de ingresos:

  • Se deben considerar los ingresos del giro tanto percibidos como devengados (si existe relación con empresas relacionadas)
  • El monto de los ingresos del giro de cada ejercicio se debe convertir a UF según su valor al 31 Diciembre.
  • Los créditos incobrables que correspondan a ingresos devengados y que se castiguen durante el ejercicio se descuentan para el cómputo de ingresos.
  • Se deben considerar los ingresos del giro de las empresas relacionadas en los términos del artículo 8 N° 17 del código tributario, y además, sumar las rentas de dichas empresas provenientes de la tenencia, rescate o enajenación de inversiones en capitales mobiliarios, de la enajenación de derechos sociales o acciones, y las rentas que las entidades relacionadas perciban con motivo de participaciones en otras empresas o entidades.

¿Quieres saber más del régimen Propyme General, entender las normas de relación del artículo 8 N°17 del Código Tributario?,

¿Quieres saber que se considera como gastos generales para producir la renta a la luz de la nueva reforma, quieres saber que se deberían considerar gastos y gastos rechazados?

Requisitos para mantenerse en el Régimen Propyme ( Artículo 14 D) de la Ley).

  • Límite de ingresos promedio de 75.000 UF.

  • Límite de 35% de Ingresos provenientes de ciertas actividades.

Límite de Ingresos promedio de 75.000 UF.

 Para efectos de calcular este límite solo se considerarán los ejercicios que corresponda a aquellos en que la Pyme haya estado acogida a este régimen.
 Por una única vez se puede superar el límite promedio de 75.000 UF sin tener que abandonar el régimen.  En ningún caso los ingresos de un ejercicio pueden exceder las 85.000 UF

Límite del 35% de ingresos provenientes de ciertas actividades.

NOTA: En caso de exceder algunos de los límites se deberá abandonar el Régimen a contar del 1 de enero del año siguiente al incumplimiento.

PPUA
Eliminación gradual de la devolución de pagos provisionales por utilidades absorbidas (PPUA) por retiros de utilidades o dividendos por empresas que registran pérdidas tributarias.

Requisitos para que un contribuyente pueda deducir un gasto para los efectos de la LIR

Deben cumplirse, cuando corresponda, no solo los requisitos especiales que, en su caso, establecen los numerales 1 a 12 del inciso 4° del N° 6 , del artículo 31 de la LIR; sino que también los requisitos generales que se desprenden de lo establecido en el inciso primero, esto es:

a) Que el gasto se relacione directamente con el giro o actividad que desarrolla el contribuyente;

b) que sea necesario para producir la renta –en este sentido se ha entendido que el vocablo “necesario” dice relación con los desembolsos que forzosa o inevitablemente debe afrontarse, no sólo en relación a su naturaleza, sino que también en atención a su cuantía;

c) que el gasto no se encuentre ya rebajado como parte integrante del costo;

d) Que se haya efectivamente realizado la erogación, esto es, que se encuentre pagado o adeudado al término del ejercicio, vale decir, que tenga su nacimiento en una adquisición o prestación efectiva y real, y no en una mera apreciación del contribuyente; y

e) que el gasto se acredite o justifique en forma fehaciente ante el Servicio de Impuestos Internos.

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